“全國冷庫空置率超36%!行業(yè)已經(jīng)到了生死邊緣?！蹦瓿酰@一消息迅速刷屏了朋友圈。云冷1號聯(lián)合創(chuàng)始人鐘賢柏道出冷庫行業(yè)的殘酷現(xiàn)實：“冷庫建得太快了，爆炸式增長!但新增業(yè)務(wù)幾乎沒有，大家都在搶存量資源，卷得不行?！?nbsp;然而，全國空置率高企的背后，卻是冷庫過剩的一二線城市銷地市場和冷庫及預(yù)冷設(shè)施不足的產(chǎn)地源頭。成本高、規(guī)模小、不平均等現(xiàn)狀和“斷鏈”問題，仍在長期困擾冷鏈行業(yè)。冷庫的未來，是“寒冬”還是“新機遇”?

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  冷庫“大躍進”：建得快，租得慢近幾年，冷庫行業(yè)仿佛坐上了“過山車”。一方面，國家大力扶持冷鏈物流建設(shè)，冷庫項目如雨后春筍般涌現(xiàn)。2024年前三季度，冷庫項目資金投入高達365.07億元，同比增長7.53%。冷庫總量達到2.45億立方米，同比增長9.38%。但另一方面，冷庫的空置率卻高得嚇人。行業(yè)人士透露截至2024年，冷庫空置率已超過36%，部分地區(qū)甚至更高。冷庫求租量為1759.53萬立方米，同比增長16.51%，冷庫出租量為3653.71萬立方米，同比增長 33.44%，供需剪刀差拉大到驚人的2.08倍。這意味著，全國一半以上的冷庫都在“曬太陽”，租不出去。為什么會出現(xiàn)這種情況?中國冷庫乃至冷鏈運輸?shù)摹熬畤娛健卑l(fā)展是隨著電商物流一起的，故事轉(zhuǎn)折點發(fā)生于疫情后，生鮮電商和社區(qū)團購意外大發(fā)展，冷鏈需求被引爆。中物聯(lián)冷鏈委統(tǒng)計，2020年，共有68家冷鏈物流及相關(guān)企業(yè)發(fā)生78筆投融資事件。兩年后，交通運輸部等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快推進冷鏈物流運輸高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，各地方政府也看到了冷庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，行業(yè)迎來了政策紅利期。然而，“熱”起來的冷庫背后，很多冷庫投資者只盯著政策紅利，覺得“建起來就能租出去”，結(jié)果冷庫建好了，卻發(fā)現(xiàn)市場需求跟不上。冷庫的“躺賺”時代已經(jīng)結(jié)束，單純靠租金收入的模式難以為繼。冷庫資源依舊主要集中在華東、華南等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，不一樣的是，曾經(jīng)中西部地區(qū)冷庫資源匱乏，而現(xiàn)在除西北外，均已呈現(xiàn)出供大于求的畫面。

  此外，傳統(tǒng)冷庫無法滿足醫(yī)藥、生鮮電商的高標準需求，最后因技術(shù)落后或管理不善被閑置。據(jù)中物聯(lián)冷鏈委數(shù)據(jù)，2024年第三季度合肥的冷庫平均價格降幅最高，冷庫低價環(huán)比第二季度下降21.4個百分點，冷庫高價環(huán)比第二季度下降15個百分點，主要由于部分客戶受周邊南京、鄭州的高標庫吸引，當?shù)刂行屠鋷靸r格競爭嚴重，導(dǎo)致冷庫價格下降。

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  冷庫的未來：是“寒冬”還是“新機遇”?冷庫空置率高企，最直接的影響就是租金“跳水”。 北京一位冷鏈從業(yè)者透露，近一年來，冷庫租金從4.5元/平方米/天跌到了3.5元/平方米/天，跌幅超過22%。而在西安東郊，冷庫租金甚至跌到了2.5元/平方米/天。在鄭州，2024年11月低價冷庫租金為2.2元/㎡/天，同比去年11月份下跌4.35%。不少地區(qū)冷庫租金幾乎腰斬，更夸張的是有地方以“5毛錢租冷庫”的低價招商，冷庫價格低到了普通倉庫的程度。租金一降再降，自然也不乏倒閉或轉(zhuǎn)讓。一位冷庫市場人士總結(jié)道：“倒閉的冷庫主要有三個特點：一是小型冷庫居多，資金實力弱;二是設(shè)備老舊，無法滿足現(xiàn)代化需求;三是管理不善，服務(wù)跟不上。”

  那么，冷庫、甚至整個冷鏈行業(yè)的未來在哪里呢?當前，冷鏈斷鏈、上下游分散依舊是行業(yè)頑疾。所有人都知道冷鏈要朝著體系化、數(shù)字化、平臺化的方向發(fā)展，但路要如何走，還要看每個玩家自身的角色定位，有怎樣的資源，如何搭建體系。

  1.政策紅利仍在2025年中央一號文件再提冷鏈，強調(diào)推動冷鏈配送和即時零售向鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸。2024年中央一號文件明確提出，優(yōu)化農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流體系建設(shè)，加快建設(shè)骨干冷鏈物流基地，布局建設(shè)縣域產(chǎn)地公共冷鏈物流設(shè)施?？梢?，產(chǎn)地源頭的冷鏈設(shè)施建設(shè)是大勢所需。冷鏈訂單大多來自農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)地，加工地，以及口岸和B端企業(yè)等，單純從冷鏈網(wǎng)絡(luò)的角度看以局部發(fā)往全國為主，需要高標倉、冷藏車、全程不斷鏈的專業(yè)操作和物聯(lián)網(wǎng)體系加持。據(jù)央視新聞，截至2024年12月，全國已建成7.8萬個產(chǎn)地冷藏保鮮設(shè)施，覆蓋70%以上的縣級區(qū)域。在完善產(chǎn)地冷鏈物流節(jié)點布局方面，已推動100個農(nóng)產(chǎn)品骨干冷鏈物流重點縣和1000個產(chǎn)地冷鏈集配中心建設(shè)。而冷鏈不僅關(guān)乎食品安全，更是社會資源配置。簡單的說，生鮮損耗，意味著同比例的價格上漲，最后消費者要為此買單，生產(chǎn)者也未必增收。近年，農(nóng)產(chǎn)品平均損耗率從19.7%下降到7.1%，減損帶來直接經(jīng)濟效益約530億元;主體經(jīng)營收入平均提高29.3%。

  2.注重布局，鏈接銷地市場和產(chǎn)地源頭近年，國家信息中心大數(shù)據(jù)發(fā)展部傅娟等發(fā)表的一項研究顯示，我國冷鏈“斷鏈”導(dǎo)致的農(nóng)產(chǎn)品腐損率是發(fā)達國家的1~2倍，果蔬腐壞情況尤為嚴重。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會數(shù)據(jù)估算，我國每年因冷鏈“斷鏈”造成約1200萬噸水果、1.3億噸蔬菜浪費，經(jīng)濟損失超千億元。中國物流與采購聯(lián)合會公布的2023年全年冷鏈物流運行數(shù)據(jù)顯示，我國肉類、水產(chǎn)品的產(chǎn)地低溫處理率分別為78%和80%，果蔬的產(chǎn)地低溫處理率僅為23%?？梢姽┙o失衡下，冷鏈硬投入的布局和管理變得越加重要。冷庫建設(shè)也應(yīng)更加注重市場需求和區(qū)域均衡，避免一窩蜂地扎堆建設(shè)，盲目擴張引起資源過剩、供需不平衡。

  3.智能化與深度服務(wù)如今，冷庫行業(yè)的核心競爭力不再是“誰建得多”，而是“誰運營得好”。冷鏈物流也在朝著提供更多樣化服務(wù)的方向發(fā)展。如具有快遞基因的順豐冷運、中通冷鏈等利用網(wǎng)絡(luò)規(guī)模優(yōu)勢做小票零擔;具有倉儲優(yōu)勢與電商基因的京東冷鏈利用其商流資源，參與農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)地直供。冷庫行業(yè)中也已經(jīng)有企業(yè)做出變化，從單純的“倉”到“倉配一體”，從貨物周轉(zhuǎn)單元到成為鏈接生產(chǎn)與消費的冷鏈倉網(wǎng)，開拓銷售渠道，提升冷庫的利用率和附加值，而不僅僅是“收租”。 類似快遞行業(yè)，冷鏈也開始出現(xiàn)從高度分散走向寡頭競爭的趨勢。大企業(yè)通過規(guī)模優(yōu)勢，不斷降低運輸成本;采用新技術(shù)和新設(shè)備，如物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)等，提高運輸效率和服務(wù)質(zhì)量;通過共享冷庫模式，滿足季節(jié)性存儲需求，提高冷庫利用率……鐘賢柏認為， “運營能力決定一切，風險與收益從來都是相向而行的，冷庫高租金的背后是高風險，化解風險的唯一手段，就是高質(zhì)量的運營。”

  最后，對冷鏈的從業(yè)者來說，除了優(yōu)勢、資源、市場規(guī)模外，還需要思考的或許是如何在高門檻的冷鏈行業(yè)里制定經(jīng)濟可行的發(fā)展戰(zhàn)略。